“雙限”取消之后，杭州樓市究竟是觸底反彈還是繼續(xù)下行？這幾乎是所有購(gòu)房者當(dāng)前最關(guān)注的問(wèn)題。正如往年樓市重大政策調(diào)整一樣，如今的樓市又站到了一個(gè)十字路口。樓市政策已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)上行的因素正逐步積累，但是期待類(lèi)似2009年的大反彈，這對(duì)杭州樓市而言也絕無(wú)可能。

??政策向好不斷刺激需求

??縱觀(guān)最近幾年的杭州樓市，幾乎每一次政策調(diào)整，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，這一次也不例外。

??2011年出臺(tái)的“雙限”政策，是歷年中最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也是導(dǎo)致2011年之后樓市長(zhǎng)期低迷的最重要因素之一。當(dāng)然，浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)遭遇困難，是樓市低迷的另一重要原因。而隨著房貸政策出現(xiàn)調(diào)整，“雙限”作為一種特殊歷史時(shí)期的產(chǎn)物，已正式宣告退出歷史舞臺(tái)。

??“雙限”下，不少購(gòu)房者的合理購(gòu)房需求被人為抑制，比如“以小換大”的改善型需求，學(xué)區(qū)房的置換需求等等。本報(bào)聯(lián)合住在杭州網(wǎng)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的最新一次調(diào)查結(jié)果顯示，54.16% 的購(gòu)房者認(rèn)為“雙限”對(duì)他們的購(gòu)房計(jì)劃影響很大。“雙限”退出之后，理論上說(shuō)樓市需求會(huì)逐步恢復(fù)至“雙限”前水平。而由于“雙限”期間一部分購(gòu)房需求被暫時(shí)抑制，“雙限”退出之后的一段時(shí)間，市場(chǎng)需求會(huì)出現(xiàn)井噴。

??自8月以來(lái)，由于政策利好接踵而至，杭州樓市放量明顯。這也就意味著，政策效應(yīng)已經(jīng)在市場(chǎng)中顯現(xiàn)。而隨著房貸政策的進(jìn)一步落地，政策效應(yīng)還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。

??此外，還不應(yīng)低估政府“救市”的決心。有人認(rèn)為，“雙限”退出是政府“救市”的最后一招，但事實(shí)上政府的救市舉措還有很多。雖然有些救市舉措，比如購(gòu)房貼息、契稅補(bǔ)貼等，力度遠(yuǎn)不如“雙限”取消，但多少還是會(huì)刺激一部分需求入市。

??高庫(kù)存制約房?jī)r(jià)大反彈

??“雙限”取消之后，盡管市場(chǎng)需求明顯回升，成交量也有較好表現(xiàn)，但鑒于杭州樓市當(dāng)前庫(kù)存量高企這一事實(shí)，房?jī)r(jià)大反彈的基礎(chǔ)并不存在。

??杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)目前的商品房可售房源總量已突破14萬(wàn)套大關(guān)。相比“雙限”取消之前，庫(kù)存量不是降低了反而是增加了。也就是說(shuō)，近期市場(chǎng)盡管刮起了暖風(fēng)，但是去化速度仍趕不上房源供應(yīng)速度。

??銷(xiāo)售速度是快起來(lái)了，但房子還是越來(lái)越多，這一現(xiàn)象其實(shí)并不足為奇。去年是杭州土地市場(chǎng)出讓總量最多的一年，建筑總體量高達(dá)2100萬(wàn)平方米，大概可為市場(chǎng)新增21萬(wàn)套房源。即便以2013年的成交量(8.7萬(wàn)套)來(lái)計(jì)算，也至少需要2年多的時(shí)間才能消化。去年出讓的土地，大多數(shù)將于明年入市，也就是說(shuō)杭州樓市真正的供應(yīng)高峰將會(huì)出現(xiàn)在明年。即便未來(lái)幾個(gè)月成交量進(jìn)一步抬升，要消化當(dāng)前的庫(kù)存量，也是乏力重重。

??而另一個(gè)基本事實(shí)是，2009年是杭州樓市最好的一年，當(dāng)年杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)新建商品房成交量也僅10萬(wàn)余套。如今“雙限”雖然已經(jīng)取消，但由于經(jīng)濟(jì)基本面不同于2009年，成交量再度跨上10萬(wàn)套，并不會(huì)那么順利實(shí)現(xiàn)。

??如果把當(dāng)前的樓市與2009年的樓市作對(duì)比，兩者最大的不同點(diǎn)就是庫(kù)存量。2009年初房?jī)r(jià)反彈之時(shí)，新建商品房庫(kù)存量尚不夠賣(mài)半年，隨后的大漲也就在情理之中。如今的杭州樓市，顯然不具備2009年暴漲的條件。

??以?xún)r(jià)換量將是市場(chǎng)主流

??浙江康盛天問(wèn)建筑裝飾工程有限公司聯(lián)合住在杭州網(wǎng)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，雖然看漲的人不到24%的，但是看跌的人卻為0%。這也就意味著，市場(chǎng)上行已取得普遍共識(shí)。不過(guò)，對(duì)于多數(shù)樓盤(pán)而言，雖然最糟糕的階段已經(jīng)過(guò)去，但是接下來(lái)的日子，并不能安枕無(wú)憂(yōu)。

??樓市上行，這樣的趨勢(shì)已基本確立，但上行主要是基于成交量而言。至于房?jī)r(jià)，未來(lái)幾個(gè)月中，雖然會(huì)有一些性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)逐步提價(jià)，但是不少樓盤(pán)仍然可能繼續(xù)“以?xún)r(jià)換量”。中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月杭州房?jī)r(jià)環(huán)比下跌2.16%，跌幅巨十大城市首位。這一統(tǒng)計(jì)結(jié)果，較為符合杭州樓市近期的實(shí)際狀況。

??杭州樓市近期雖然出現(xiàn)了明顯回暖跡象，但是房?jī)r(jià)仍然處于下跌態(tài)勢(shì)中。就比如上個(gè)周末首開(kāi)的龍湖春江酈城，雖然成交量十分喜人，但這是建立在“以?xún)r(jià)換量”基礎(chǔ)上的。龍湖春江酈城最終開(kāi)盤(pán)均價(jià)，較先前的市場(chǎng)預(yù)期下調(diào)了2000元/平方米左右。目前，杭州樓市尚未出現(xiàn)一個(gè)樓盤(pán)，因?yàn)椤半p限”取消而公開(kāi)表示提價(jià)。銷(xiāo)售大好的樓盤(pán)，無(wú)一例外不是“以?xún)r(jià)換量”。

??浙江康盛天問(wèn)建筑裝飾工程有限公司高總認(rèn)為，“雙限”取消確實(shí)是一個(gè)利好的消息，在某種程度上，是一定會(huì)刺激需求的，但是，杭州的庫(kù)存壓力重，是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，房?jī)r(jià)的漲還是跌要看供求關(guān)系，不可能在短期內(nèi)使市場(chǎng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。